近日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）披露向特定對象發(fā)行股票募集說明書，公司擬發(fā)行不超過2.09億股（含），募集資金總額預(yù)計不超過35億元（含）。扣除發(fā)行費用后，資金凈額擬用于長沙、鄭州、武漢、惠州、天津等地的住宅項目，以及補充流動資金。《經(jīng)濟參考報》記者研讀募集說明書等公開資料發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)近年來毛利率持續(xù)下滑，公司存貨規(guī)模較大且增長較快。中交地產(chǎn)表示，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求。

　　毛利率持續(xù)下滑至個位數(shù)

　　資料顯示，中交地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、實業(yè)投資、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)主要集中在重慶、長沙、南京、天津等城市。根據(jù)募集說明書披露，近年來受結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)等因素影響，中交地產(chǎn)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢。報告期（指2020年、2021年、2022年及2023年1-6月，下同）內(nèi)，中交地產(chǎn)營業(yè)收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和87.63億元，毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%，歸母凈利潤分別為3.47億元、2.36億元、0.34億元和-5.69億元。

　　記者注意到，中交地產(chǎn)2022年度營業(yè)收入較2021年度增長164.52%，但歸母凈利潤同比卻下降85.60%。此外，2023年1-6月，公司歸母凈利潤為負。

　　對此，中交地產(chǎn)表示，除了政策影響以外，由于公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)，同時發(fā)展代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體等新興業(yè)務(wù)。中交地產(chǎn)坦言，新興業(yè)務(wù)的開展過程中市場競爭激烈，未來可能會導(dǎo)致公司新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品的發(fā)展不及預(yù)期，從而對公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生不利影響。

　　存貨規(guī)模較大、增長較快

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品在銷售并結(jié)轉(zhuǎn)收入前均以存貨列報，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴大，中交地產(chǎn)存貨規(guī)模持續(xù)快速增長。截至報告期各期末，公司存貨賬面價值分別為7203496.39萬元、10889409.21萬元、10694308.71萬元和10669222.85萬元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，存貨的變現(xiàn)能力直接影響到資產(chǎn)流動性及償債能力。中交地產(chǎn)表示，如果因在售項目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力。此外，如果未來受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，相關(guān)房地產(chǎn)項目價格出現(xiàn)下滑，存在存貨減值風(fēng)險，可能會對財務(wù)表現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。

　　募集說明書披露，近年來為滿足項目建設(shè)的需要，中交地產(chǎn)債務(wù)融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率水平較高。截至報告期各期末，公司負債總額分別為8661087.73萬元、12401650.51萬元、11826596.78萬元和12225910.41萬元，公司合并口徑資產(chǎn)負債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地產(chǎn)坦言，如果未來持續(xù)融資能力受到限制或者房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大波動，公司可能面臨償債壓力。

　　值得一提的是，中交地產(chǎn)還面臨“三道紅線”指標管控風(fēng)險。2020年下半年以來，監(jiān)管部門對重點房地產(chǎn)企業(yè)逐步推行更趨嚴格的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，要求控制有息負債規(guī)模，同時降低負債率。對試點房地產(chǎn)企業(yè)主要通過剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等三項指標進行監(jiān)測（即“三道紅線”），對企業(yè)融資債務(wù)總規(guī)模進行控制。“三道紅線”具體要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，并根據(jù)企業(yè)的“踩線”情況劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“踩線”企業(yè)的融資行為相應(yīng)受到限制，進而影響到企業(yè)拿地甚至銷售情況。

　　募集說明書披露，報告期各期末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率分別為82.93%、81.34%、82.25%和82.01%；凈負債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和269.11%；現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69。對比“三道紅線”要求，公司多項指標未達要求。中交地產(chǎn)表示，若監(jiān)管部門進一步擴大監(jiān)控試點企業(yè)范圍，將對公司融資空間產(chǎn)生一定壓力。

　　募資投向均為“保交樓”項目

　　2022年11月28日，為支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會重啟A股房企股權(quán)融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

　　中交地產(chǎn)表示，公司作為央企背景的房地產(chǎn)上市公司，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件，有責(zé)任落實中央政策，積極發(fā)揮資本市場作用，在“保交樓、保民生”領(lǐng)域做出積極貢獻。中交地產(chǎn)認為，本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項目均為住宅項目，均已取得首批預(yù)售許可證并進行預(yù)售。

　　中交地產(chǎn)同時表示，若本次發(fā)行扣除發(fā)行費用后的實際募集資金少于上述項目擬投入資金總額，公司將根據(jù)實際募集資金凈額，按照項目的實際情況，調(diào)整并最終決定募集資金投入的優(yōu)先順序及各項目的具體募集資金投資額等使用安排，募集資金不足部分將由公司自籌資金解決。