每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤

　　坐擁雙學區、自砍一刀掛牌、還能面談折扣……上海最核心地段的學區房，如今也待價而沽。

　　就在兩年前，這片房齡近30年的二手房，單價還在對標豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”。

　　日前，網傳“兩年血虧300萬，上海福外學區房1000萬直接跌價到600萬”，《每日經濟新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀大道區域發現，各家中介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經跌破了預期。

　　跌回2017年

　　“價格跌回2017年了。”我愛我家門店中介張利萍（化名）對每經記者說。

　　她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源，目前掛牌價670萬元，單價95700元/平方米。

　　由于四街坊是梅園片區一、二、三、四、五、六、七街坊中最貼近世紀大道地鐵站、緊鄰商場的，所以價格還算比較堅挺，但即便如此，和此前動輒十七八萬元的單價相比，下跌300萬元并不夸張。

　　另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源，當前的掛牌價格全部低于鏈家的“核驗參考價”60萬元，并且還能坐下來談談。根據他的經驗，如果房東著急賣，大約能再降20萬-30萬元。

　　近期圖中房源已經成交，最終成交價格670萬元，單價不到96000元/平方米，從歷史成交來看，的確接近2017年前后的成交價格。

　　這一切來得非常快。就在上半年，該小區仍然有單價10萬-12萬元/平方米的網簽記錄，隨著二手房遇冷，學區房的泡沫快速擠出。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現在大家對學區的期待明顯降溫。此前梅園新村片區的房源，最高單價超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品。上海調整入學政策，再疊加市場、房屋本身的因素，所以大家對于是否要選擇學區，產生了一定分歧。

　　只剩“地段價”

　　幾位中介都提及，客觀來看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不過學區房的溢價和水分，被擠得更干了。

　　事實上，地段、房齡、小區環境弱于梅園街坊的幾個單學區的學區房跌幅更大，同樣位于世紀大道地鐵口的竹園新村，10月網簽單價已經跌破8萬元/平方米。據張利萍介紹，明珠小學學區房現在每平方米已經跌到7萬多元了。

　　“這個片區已經沒有學區溢價了”，張利萍給了個更貼切的形容，現在的價格是“地段價”。

　　“這一片區的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯，現在擠泡沫的這個過程，讓學區和非學區的溢價有進一步縮小的跡象。”盧文曦強調。

　　不過，10月份上海二手房成交量回落，前10個月累計平均價格卻同比上漲。據上海鏈家研究院的監控數據顯示，前10個月全市二手房成交均價40352元/平方米，同比增長3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套，環比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均價40670元/平方米，環比下降3%，同比增長3%。

　　從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。

　　盧文曦分析，當前利好政策刺激效應已過，從幾個前瞻指標來看，包括帶看量、掛牌價格、經理人指數等等，基本上回到政策出臺前的位置了。

　　而上海的市場基礎規模仍在，成交數據也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看，今年前10個月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個百分點。

　　那么，市中心“老破小”學區房是否還有發展潛力？

　　盧文曦指出，還是要具體問題具體分析，市中心醫療資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會有穩定的租金回報率，但是外環以外壓力就比較大，任何產品都是有生命周期的，遠郊小面積老舊房屋已經過了價格快上漲的時期，接下來的價值會慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。